賃貸物件の「立ち退き」を求められたら？立退料の「成分表示」を解説
いばらき法律事務所の弁護士の横山耕平です。
当事務所のホームページは、私たちがどのような考えで事件に取り組み、どのような解決を目指しているか、その「成分表示」を公開することで、皆様に安心してご相談いただくことを目的としています。
今回は、賃貸物件の「立ち退き」と、そこで問題となる「立退料（たちのきりょう）」についてお話しします。
突然の「出て行ってほしい」──老朽化は絶対の理由？
新生活のスタートに伴う、お住まいや店舗の移転は、希望に満ちたご自身の意思によるものです。
しかし、ご自身の意思ではなく、貸主（大家さん）から、
「建物が古くなったから建て替えたい。退去してほしい」
と突然告げられたら、どうすればよいでしょうか。
まず知っておいていただきたいのは、貸主の都合だけで簡単に借主を退去させることはできないという法律上のルールです。
借地借家法では、貸主からの解約申し入れや更新拒絶には、「正当事由（せいとうじゆう）」が必要だと定められています（※1）。
「建物が老朽化している」という事情は、確かに正当事由の一要素として考慮されます。
しかし、直ちに倒壊の危険があるような切迫した状況でない限り、老朽化だけで正当事由が十分と評価されるとは限りません。
もっとも、耐震性に重大な問題がある場合や、大規模修繕・建替えが社会的にも合理的と評価される事情がある場合には、老朽化が強い正当事由として認められることもあります。
このように、正当事由が「あと一歩足りない」場面で、その不足分を補う調整要素として登場するのが、立退料です。
立退料の「成分表示」──何が含まれているのか？
「立退料として家賃の〇か月分を払うから出て行ってほしい」
貸主からそう言われたとき、その金額が妥当かどうか、冷静に判断できるでしょうか。
立退料は法律上当然に発生する「権利」ではありません。
あくまで、貸主側の正当事由を補完し、当事者双方が円満に解決するための調整金として位置づけられています。
そのうえで、食品に成分表示があるように、立退料にも「どのような損害をカバーするお金なのか」という内訳（成分）があります。
これを理解しないまま合意してしまうと、引越し後に大きな負担が残ることもあります。
裁判実務や不動産鑑定の考え方では、立退料は
「立ち退きによって借主に発生する経済的損失を補填するもの」
と整理されています。
具体的な成分は、主に次の3つです（※2）。
① 移転費用の補償（実費）
引越し業者への支払費用、荷造り費用、転居通知費用などが該当します。
居住用だけでなく、店舗の場合には、什器備品の運搬費なども含まれます。
② 移転先確保のための費用の補償
新しい物件を借りるための仲介手数料、礼金などです。
敷金は将来返還される性質のため、原則として補償対象には含まれませんが、返還されない礼金や仲介手数料は、実質的な損失として考慮されます。
③ 借家権・営業権の補償（見えにくい損失）
ここが最も紛争になりやすいポイントです。
現在の家賃が相場より低い場合、移転によって家賃が上昇することがあります。
その場合、家賃差額の一定期間分（例：2年分）を補償するという考え方が採られることがあります。
また、店舗や事務所では、場所を変えることで常連客が離れ、売上が減少するリスクがあります。
このような営業補償や、内装・設備の買い取り（造作買取）なども、立退料の重要な成分です。
「相場」の落とし穴と解決のヒント
「立退料の相場は家賃の6か月分」といった話を耳にすることがありますが、法律上、決まった計算式や固定の相場は存在しません。
特に近年の人気エリア（茨木駅周辺など）では、単純な月数計算では収まらないケースも増えています。
あくまで、
- 建物の老朽化の程度
- 貸主側の必要性
- 借主側の生活・営業継続の必要性
といった個別事情の総合評価によって金額は大きく変動します。
例えば、
- 居住用物件で、移転が比較的容易なケースでは
引越し代＋新居初期費用＋αとして100万〜200万円程度で解決する事例（裁判外）がある一方、 - 営業中の店舗で、その場所でなければ事業継続が困難な場合には、
数千万円単位の立退料が認められることもあります。
【解決のヒント：交渉のタイミング】
立ち退きを求められた場合に最も重要なのは、「すぐに承諾しないこと」です。
一度合意して退去してしまうと、後から追加請求をすることは困難になります。
一方で、貸主側も、
「裁判で長引くより、適切な立退料を支払って円満に解決したい」
と考えるケースは少なくありません。
実際の損害を丁寧に整理し、成分を積み上げて交渉することで、
提示額が増額される可能性は十分にあります。
茨木市で安心して暮らすために
私たちは、茨木市に根差した法律事務所として、こうした不動産トラブルのご相談を数多く受けてきました。
- 提示された立退料が妥当か分からない
- 建替えを進めたいが、いくら支払えばよいのか見当がつかない
そんなときは、食品の裏面ラベルを確認するように、まずは専門家に相談し、「成分」を精査することが重要です。
弁護士は、ご相談者の不安を取り除き、納得のいく解決へ導くための「法的な成分表示」を大切に、皆様の新生活をサポートすべく願っています。私たちも、そうありたいと願う弁護士の一人です。
※割り注
※1 正当事由（借地借家法第28条）
貸主からの解約申し入れには、貸主・借主双方の使用必要性、賃貸借の経過、利用状況、建物の現況（老朽化等）、および立退料（財産上の給付）の申出を含めて、正当事由があるかどうかが判断されます。
※2 立退料の算定要素（補償項目）
移転実費、借家人補償（礼金・仲介手数料・家賃差額）、営業補償（休業損失・逸失利益・内装設備等）が総合考慮されます。
※3 消費税について
立退料は、原則として消費税の課税対象外（不課税）とされています。もっとも、実態として明確な役務提供や営業譲渡の対価と評価される場合には、課税関係が問題となることもあるため、個別の契約内容に応じた検討が必要です。